Loi Pinel

bandeau-immosud-page-pinel-simulJusqu’à 21% de réduction d’impôts sur votre investissement immobilier !

Adoptée dans le cadre de la nouvelle loi de finances le 29 décembre 2014, le dispositif de défiscalisation PINEL succède à la loi DUFLOT. L’objectif reste le même : encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf mais cette fois avec 3 choix de durée d’engagement de location du bien. Cette loi est entrée en vigueur le 1er janvier 2015 mais s’applique rétroactivement pour les investissements réalisés à partir du 1er septembre 2014.

 

Avantages du dispositif Pinel

Plus de flexibilité

Ce dispositif permet aux acquéreurs d’un logement neuf de réduire leurs impôts à condition qu’ils s’engagent à louer ce nouveau bien sur une durée donnée et selon les plafonds fixés par la règlementation. C’est au moment de sa déclaration d’impôts sur le revenu qui suit l’année d’achèvement du logement neuf que le contribuable déclare sa durée initiale d’engagement :

  • pour un engagement de location de 6 ans, la réduction d’impôt s’élèvera à 12% du montant de l’investissement
  • pour un engagement de location de 9 ans, la réduction d’impôt s’élèvera à 18% du montant de l’investissement

A l’issue de cette première période, le propriétaire choisit ou non de prolonger son engagement de 3 ans supplémentaires, renouvelable une fois si l’engagement initial était de 6 ans. La durée de l’engagement ne pourra excéder 12 ans au total.

  • pour un engagement de location de 12 ans, la réduction d’impôt s’élève à 21% du montant de l’investissement

L’avantage fiscal des particuliers étendu aux SCPI

Pour les investissements réalisés au travers de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), la réduction d’impôt (12%, 18% ou 21% du prix de revient du logement) est désormais applicable sur 100% de l’investissement.

 

Conditions d’éligibilité

La localisation du logement

Le zonage dans lequel s’inscrit le logement que vous souhaitez acquérir est fondamental dans le calcul de la rentabilité de votre investissement. Un nouveau zonage ABC est en vigueur depuis le 1er octobre 2014. Pour être éligible au dispositif Pinel, votre logement doit se situer dans une des zones suivantes :

  • zone A : 650 communes principalement situées en agglomération parisienne, lyonnaise et Côte d’Azur
  • zone A bis : Paris et 76 communes d’Ile-de-France
  • zone B1 : 1 546 agglomérations de plus de 250 000 habitants
  • zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants faisant l’objet d’un agrément préfectoral

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Découvrez dans quelle zone se situe votre commune à compter du 1er octobre 2014 (fichier Excel)

 Le locataire

NOUVEAU, le dispositif Pinel autorise la location aux ascendants et descendants de l’investisseur sous réserve que le locataire réponde aux conditions suivantes :

  • le locataire doit être rattaché à un foyer fiscal différent de celui du propriétaire
  • le locataire ne doit pas dépasser les plafonds de ressources détaillés ci-dessous

Cette nouvelle possibilité de louer à ses ascendants ou descendants n’est applicable que pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, contrairement au reste du nouveau dispositif de défiscalisation qui s’applique rétroactivement au 1er septembre 2014.

Les plafonds de ressources du locataire

Les plafonnements de ressources ont été révisés et augmentés au 1er octobre 2014, pour renforcer la rentabilité d’un investissement locatif en loi Pinel.

Composition du foyer du locataire Localisation du logement neuf
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule  36 831 € 38 831 € 30 019 € 27 017 €
Couple 55 045 € 55 045 €   40 089 € 36 079 €
Pers. seule ou en couple avec 1 personne à charge  72 159 € 66 169 € 48 210 € 43 389 €
Pers. seule ou en couple avec 2 personnes à charge 86 152 € 79 257 € 58 200 € 52 380 €
Pers. seule ou en couple avec 3 personnes à charge 102 503 € 93 826 € 68 465 € 61 619 €
Pers. seule ou en couple avec 4 personnes à charge 115 344 € 105 584 € 77 160 € 69 443 €
Majoration par personne à charge supplémentaire  + 12 851 € + 11 764 € + 8608 € + 7 746 €

 Le loyer

Le dispositif Pinel fixe le plafond de loyer mensuel que l’investisseur ne doit pas dépasser dans le cadre de la location de son bien, variant selon la zone géographique :

  • zone A : 12,42 €/m²
  • zone A bis : 16,72 €/m²
  • zone B1 : 10,00€/m²
  • zone B2 : 8,69 €/m²

Avec cette donnée, il vous suffit d’appliquer la formule de calcul suivante pour connaître le plafond de loyer mensuel de votre logement :

(plafond de la zone x surface pondérée) x (0,7 + 19/surface pondérée)

Le plafonnement des loyers PINEL ne dépend pas seulement de la surface habitable du logement. La surface du logement prise en compte est la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (terrasses, balcons, loggia, caves,… à l’exclusion des garages) plafonnée à 8 m², c’est ce que l’on appelle la surface pondérée.

 Exemple de calcul d’un loyer Pinel

Illustrons notre formule par un exemple concret. Vous achetez un appartement neuf T2 de 41 m², disposant d’une terrasse de 16 m² et situé à Eysines (Zone B1).

  • La surface pondérée du logement est de : 41+ 16/2 = 49
  • Le plafond de la zone A : 10,00€/m²
  • Le loyer maximal autorisé est de : (10 x 49) x (0,7+19/49) = 532,99 €

 

Loi Pinel VS loi Duflot

Ce qui ne change pas

> Vous investissez dans un logement neuf respectant les performances énergétiques fixées par la RT2012 ou la labellisation BBC 2005 pour un montant de 300 000 € maximum, correspondant à 1 ou 2 logements maximum.

> Vous le louez ou vous en confiez la gestion à un professionnel pour une durée prédéterminée. La réduction d’impôt est étalée sur la durée l’opération. Vous bénéficierez ainsi d’une économie d’impôt de 6 000 €/an maximum.

> Le montant des loyers est plafonné (environ 20 % de moins que la moyenne du marché) et le logement réservé à des locataires dont les ressources ne doivent pas dépasser un plafond déterminé.

> La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal du contribuable.

Récapitulatif des différences entre l’ancien et le nouveau dispositif de défiscalisation

  Loi DUFLOT Loi PINEL
Durée d’engagement  9 ans  6 ans, 9 ans ou 12 ans
Déduction fiscale  18 %  12%, 18% ou 21%
Locataire

Ascendants et descendants du propriétaire exclus

Ascendants et descendants du propriétaire intégrés
Villes éligibles  5 029 communes  6 171 communes

 

 

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Sources :
Code Général des Impôts, article 199 novovicies

Le site du Ministère du logement, de l’égalité, des territoires et de la ruralité

 

Voir les programmes concernés par la loi Pinel

 

 

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