Le financement

Etape clef de votre achat, le financement de votre projet vous engage sur plusieurs années. Ce qu’il faut savoir !

 

> L’estimation de votre capacité d’emprunt

Elle dépend de votre apport personnel et de votre possibilité de remboursement mensuel des échéances de prêts. En pratique, la norme est de ne pas dépasser un tiers de vos revenus. En fonction de ces éléments et du budget souhaité l’établissement de crédit détermine avec vous la durée du prêt qu’il pourra vous consentir. Le conseiller financier cherchera avec vous à optimiser votre plan de financement en utilisant tous les prêts bonifiés auxquels vous pouvez avoir droit (Prêt à Taux Zéro Plus, Prêts 1% logement, Prêts Fonctionnaires, CEL, PEL…). De même, en fonction de votre situation et de la destination du bien (investissement locatif, habitation principale ou secondaire), il vous conseillera sur le niveau souhaitable d’apport personnel à consacrer à votre opération immobilière.

Pour estimer vos mensualités, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur.

 

> Des prêts avantageux pour un logement neuf

Clé de voûte de votre financement, ce prêt peut être soit à taux fixe, soit à taux révisable ou “mixte”. Ce prêt est toujours assorti de garanties (hypothèque ou caution d’un organisme spécialisé par exemple) ainsi que d’une assurance emprunteur qui couvre le décès et l’invalidité. Dans certains cas, selon votre situation, vous pouvez bénéficier de prêts réglementés qui vous donnent droit à certains dispositifs mis en place par l’Etat pour vous aider à financer votre projet immobilier :

  • Le Prêt à Taux Zéro renforcé

Sous conditions de ressources, le PTZ+ s’adresse aux personnes souhaitant acquérir leur 1ère résidence principale. Le logement doit être neuf et respecter un certain niveau de performance énergétique. Le PTZ+ ne finance qu’une partie de l’opération et doit être complété obligatoirement par d’autres prêts et/ou des apports personnels.

  • Le Prêt 1% Logement 

Vous êtes salarié dans une entreprise participant à la collecte du « 1% logement » ? Renseignez vous auprès de votre employeur qui peut (s’il le désire et plafonné à un montant maximum) vous faire bénéficier d’un Prêt Patronal.

  • Le Prêt à l’Accession Social (PAS) 

Institué pour favoriser l’accession à la propriété des ménages modestes, il est accordé sous conditions de ressources pour financer sa résidence principale. Il peut concerner l’intégralité de l’opération et est remboursable avec intérêt.

  • Le prêt conventionné

Accordé, sans condition de ressources, par un organisme financier qui a passé une convention avec l’État, il peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien. Il est remboursable avec intérêts (le taux d’intérêt est plafonné) et peut donner droit à l’aide personnalisée au logement (APL).

  • Le prêt social locatif accession (PSLA)

Le PSLA, prêt social locatif accession, est un prêt conventionné qui peut être consenti à des personnes morales (organismes HLM, SEM, promoteurs privés…) pour financer des opérations de construction ou d’acquisition de logements neufs après obtention d’un agrément préfectoral et signature d’une convention.

Les logements faisant l’objet du PSLA doivent être occupés à titre de résidence principale (au moins huit mois par an) par des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources PTZ, à la date de signature du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date de signature du contrat de location-accession.

  • Le Prêt Locatif Social (PLS)

Le Prêt Locatif Social (PLS) donne droit à une TVA à taux réduit ainsi qu’à une exonération de la taxe foncière sur un minimum de 15 ans. La contrepartie consiste à respecter des plafonds de ressources et de loyer qui dépendent de la composition du ménage et de l’implantation du logement. L’engagement se concrétise au travers d’une convention signée entre l’État et le demandeur-bailleur.

Sachez aussi que dans le neuf :

Les frais de notaire sont réduits de plus de la moitié en comparaison avec l’achat d’un bien ancien

⇒ La TVA peut être minorée : 5,5 % au lieu de 20% : La  TVA à 5.5% pour l’immobilier est applicable pour tout achat d’un logement neuf en tant que résidence principale, dans une zone conventionnée par l’agence nationale de rénovation urbaine. La liste complète de ces zones est disponible auprès de l’ANRU.

Un conseil : faites jouer la concurrence !

Caution ou hypothèque ?

Parce que l’organisme prêteur veut être assuré de pouvoir récupérer le capital prêté ainsi qu’une partie des intérêts en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, chaque prêt doit être garanti. Dans le cadre d’un achat en Vefa, il existe 2 formes de garantie : la caution externe ou l’hypothèque. Ce n’est pas l’emprunteur qui choisit, l’organisme de crédit s’adresse en premier lieu à une caution. Cette dernière décide ou non de se porter garante de son client. En cas d’échec, le prêteur se tourne vers une hypothèque par l’intermédiaire d’un notaire.

 

Si l’emprunteur fait défaut, l’hypothèque peut conduire à une vente forcée du bien alors que la caution prend le relais et paie les mensualités à la place de l’emprunteur. La formule est d’autant plus attractive qu’elle ne nécessite pas de formalités particulières pour procéder à son extinction si vous remboursez le prêt par anticipation ou bien si vous vendez.

 

À comparer avant de signer :

  • Le taux du prêt (fixe, révisable ou mixte)
  • Le TEG (Taux Effectif Global) qui prend en compte tous les frais : dossier, constitution de garantie, frais fiscaux, assurance
  • La souplesse du prêt : remboursement anticipé, diminution ou augmentation des mensualités, intérêts intercalaires …

 

Important à savoir :

1

Vous disposez d’un délai de 2 mois à compter de la date de signature de votre contrat de réservation pour obtenir un accord de financement compatible avec votre engagement.

2

Le prêteur doit maintenir les conditions proposées pendant 30 jours minimum à compter de la date de réception de l’offre par l’emprunteur.

3

Une fois votre offre de prêt acceptée, l’acte de vente doit être conclu dans un délai maximum de 4 mois, sauf accord du prêteur quant à délai plus long.